Med virkning fra 1. juli 2022 blev boligreguleringsloven og lejeloven sammenskrevet til en ny lejelov. Formålet med sammenskrivningen var bl.a. at forenkle lejelovgivningen, men overordnet var det Boligministeriets intention, at der ikke skulle ske realitetsændringer som led i sammenskrivningen af lejelovgivningen – retsstillingen skulle principielt være ens før og efter sammenskrivningen. Det er der så nogle undtagelser til, da der er enkelte steder, hvor Boligministeriet bevidst valgte at lave ændringer i lovgivningen som led i sammenskrivningen – eksempelvis blev reglerne om varsling af forbedringsforhøjelser i omkostningsbestemte ejendomme ændret som led i sammenskrivningen, jf. § 130 i den nugældende lejelov.

En utilsigtet ændring af lejeloven

Der er imidlertid også sket en utilsigtet ændring af reglerne om lejeres krav om lejenedsættelse ved sammenskrivningen af lejeloven, når det handler om lejere i de såkaldte småhuse eller småejendomme. At ændringen er utilsigtet, kan man udlede af, at ændringen overhovedet ikke er omtalt af Boligministeriet i bemærkningerne til lovforslaget om sammenskrivning af lejelovgivningen, lovforslag 47 af 13. oktober 2021. Tværtimod anførte Boligministeriet i pkt. 2.1.1.4. i bemærkningerne til lovforslaget, at “Reglerne om huslejeregulering for mindre ejendomme foreslås med sproglige ændringer videreført i lovens kap. 3.”, og i pkt. 2.3.2.15. var anført, at “Den gældende boligreguleringslovs regler om lejerens krav om tilbagebetaling af for meget betalt husleje, depositum og lignende og om lejenedsættelse herfor i fremtiden foreslås videreført i det foreslåede kapitel 3.” 

Nedenfor er det forklaret nærmere, hvori ændringen består, og hvorledes den er fremkommet.

Udformningen af lejeloven og boligreguleringsloven forud for sammenskrivningen

Inden sammenskrivningen af lejelovgivningen var boligreguleringslovens § 17, stk. 1-2 udformet således:

§ 17. Har udlejer opkrævet højere leje, depositum eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget tilbagebetalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet.

Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, medmindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.”

Det fremgik samtidig af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, at boligreguleringslovens § 17 gjaldt for lejemål i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder – de såkaldte småhuse eller småejendomme.

Samtidig var lejelovens § 49 stk. 1 og stk. 3-4, udformet således:

§ 49. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2….

Stk. 3. Nedsættes lejen efter stk. 1 kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Stk. 4. Sag om lejenedsættelse skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Lejemål i småhuse/småejendomme var før sammenskrivningen af lejelovgivningen både omfattet af regler i boligreguleringsloven og regler i lejeloven, herunder reglerne i lejelovens §§ 47-49 om
lejeregulering efter det lejedes værdi.

Lejelovens § 2, stk. 1, indeholdt dog også en bestemmelse om, at lejelovens regler ikke gjaldt i det omfang lejeforholdet var omfattet af særlige regler i anden lovgivning. Det havde betydning i forhold boligreguleringslovens § 17 og lejelovens § 49.

Disse to bestemmelser var ikke helt ensartede, idet boligreguleringslovens § 17 kun afskærer en lejer fra at kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje, hvis lejeren først indbringer en sag for huslejenævnet mere end 1 år efter, at lejeren første gang har betalt lejen eller en eventuelt forhøjet leje. Bestemmelsen angiver ikke udtrykkeligt, at lejer kan få lejenedsættelse for fremtiden i disse situationer, men huslejenævnspraksis har været således, at lejer fik medhold i sit krav om lejenedsættelse for fremtiden – naturligvis forudsat at lejen var for høj.  Lejelovens § 49, stk. 4, kræver derimod, at lejer indbringer en sag for huslejenævnet, inden der er gået 1 år fra, at lejeren første gang har betalt lejen eller en eventuelt forhøjet leje, for at huslejenævnet overhovedet kan behandle sagen – lejelovens § 49, stk. 4, giver således ikke lejeren mulighed for lejenedsættelse for fremtiden, hvis lejeren ikke reagerer inden 1 år.

Men da lejeloven i § 2, stk. 1, netop indeholdt et princip om, at andre regler kunne gælde forud for – eller i stedet for – lejelovens regler, var praksis i tvister om krav om lejenedsættelse i lejemål beliggende i småhuse/småejendomme som nævnt ovenfor, at en lejer med henvisning til boligreguleringslovens § 17, stk. 1, kunne få lejen nedsat for fremtiden, uanset at lejer først havde indbragt en sag for huslejenævnet efter mere end 1 års forløb. Lejeren kunne så ikke få tilbagebetaling for den forudgående tid, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2. Hvis tvisten skulle være afgjort efter lejelovens § 49, ville lejeren ikke have fået lejen nedsat for fremtiden med henvisning til lejelovens § 49, stk. 4.

Lejelovens § 49, stk. 4, gjaldt derimod for f.eks. lejere af lejemål i ejendomme beliggende i uregulerede kommuner eller lejemål i de såkaldte 80/20-ejendomme.

Udformningen af lejeloven efter sammenskrivningen

Ved sammenskrivningen af lejeloven er både boligreguleringslovens § 17 og den tidligere lejelovs § 49 videreført i den sammenskrevne lejelov.

Boligreguleringslovens § 17, stk. 1-2, er med en ubetydelig sproglig ændring videreført i lejelovens § 40, stk. 1-2.

Den tidligere lejelovs § 49, stk. 1, og stk. 3-4 er med en ubetydelig sproglig ændring videreført i lejelovens § 45, stk. 1, og stk. 3-4.

Den tidligere lejelovs § 2, stk. 1, er ligeledes videreført uændret i lejelovens § 2, stk. 1, men den har mistet sin betydning i forhold til ovenstående problematik, da de to regler nu fremgår af samme lov.

Endvidere forholder det sig således, at der i den sammenskrevne lejelov er indsat nye bestemmelser om hvilke af lejelovens regler, der gælder for småhuse/småejendomme – netop i konsekvens af, at alle reglerne nu står i samme lov, hvor de tidligere stod i to forskellige love.

Hvilke regler gælder i dag for lejemål i småhuse/småejendomme?

Det fremgår af lejelovens § 7, stk. 1-2, at lejelovens § 32 gælder for lejemål i ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder. Endvidere fremgår det, at § 32 også gælder for lejemål i ejendomme opført efter 1. januar 1995, hvis de omfattede seks eller færre beboelseslejligheder ved ibrugtagningen. Lejelovens § 32 gælder således for de såkaldte småhuse/småejendomme.

Men  det fremgår også udtrykkeligt af lejelovens § 7, stk. 3, 2. pkt., at lejelovens § 40 gælder for lejemål i småhuse/småejendomme.  Som anført ovenfor indeholder lejelovens § 40 regler, som er identiske med den tidligere boligreguleringslovs § 17, stk. 1-2.

Herudover fremgår det udtrykkeligt af lejelovens § 32, at lejelovens kapitel 4 og 5 – og herunder altså lejelovens § 45 – gælder for lejemål i småejendomme/småhuse. Som anført ovenfor indeholder lejelovens § 45 regler, som er identiske med den tidligere lejelovs § 49, stk. 1 og stk. 3-4.

Det betyder, at det nu udtrykkeligt fremgår af lejeloven, at lejemål i småhuse/småejendomme er omfattet af både lejelovens § 40 og lejelovens § 45 – således at disse lejemål altså nu er omfattet af regler svarende til både den tidligere boligreguleringslovs § 17, stk. 1-2, og den tidligere lejelovs § 49, stk. 1 og stk. 3-4.

Frem til 1. juli 2022 var lejemål i småhuse/småejendomme kun omfattet af boligreguleringslovens § 17, stk. 1-2, så der er altså sket en materiel ændring af reglerne for lejemål i småhuse/småejendomme ved sammenskrivningen af lejelovgivningen.

Konsekvenserne af den utilsigtede lovændring

Som anført ovenfor har det formentlig ikke været intentionen at skærpe reglerne for lejere af lejemål i småhuse/småejendomme, men det ændrer jo ikke på, at det nu udtrykkeligt fremgår af lejelovens § 32, at lejelovens § 45 gælder for disse lejemål.

Konsekvensen af det er, at lejerne i disse lejemål ikke har mulighed for at få behandlet en tvist om lejens størrelse i huslejenævnet, hvis de først indbringer sagen for huslejenævnet mere end 1 år efter lejeaftalens indgåelse, eller efter at udlejer seneste har reguleret lejen. Lejernes mulighed for at få huslejenævnet til at tage stilling til lejens størrelse vil først genopstå, hvis udlejer foretager en regulering af den gældende leje – fastholder udlejer uændret lejen, er lejeren indtil videre afskåret fra at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet.

Det er muligt, at nogle lejere og lejerorganisationer vil opfatte dette som en urimelig ændring af lejeloven, men lovændringen medfører på ingen måde en uacceptabel retstilstand. Lejere af lejemål beliggende i uregulerede kommuner samt lejere af lejemål i de såkaldte 80/20-ejendomme var frem til 1. juli 2022 udelukkende omfattet af lejelovens regler, og de er efter 1. juli 2022 udelukkende omfattet af lejelovens § 45 – og dermed har de hele tiden været underkastet en retstilstand, som svarer til, hvad der i dag gælder for lejere i småhuse/småejendomme.

Om huslejenævnene så tager til efterretning, at der er sket en ændring af reglerne, eller om de – som det er set før – praktisere en mere lejervenlig fortolkning af reglerne, end der egentlig er grundlag for, må tiden vise.