Med virkning fra 1. juli 2022 blev boligreguleringsloven og lejeloven sammenskrevet til en ny lejelov. Det var ikke intentionen med sammenskrivningen, at der skulle ske realitetsændringer ved sammenskrivningen, men der har formentlig utilsigtet sneget sig enkelte realitetsændringer ind i lejeloven ved sammenskrivningen.
I en tidligere artikel, som også kan ses her på websitet, er beskrevet, at der utilsigtet er sket en ændring i reglerne om lejeres krav på lejenedsættelse.
Det er ser imidlertid umiddelbart også ud til, at der utilsigtet er sket en ændring i reglerne om varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse, når en udlejningsejendom er omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i lejelovens § 9.
Det udvidede ejendomsbegreb
Det udvidede ejendomsbegreb er defineret i lejelovens § 9, og det indebærer, at flere ejendomme med selvstændige matrikelnumre skal håndteres som en samlet ejendom, hvis visse betingelser er opfyldt. Disse betingelser handler først og fremmest om identisk ejerskab på de ejendomme, som skal indgå i det udvidede ejendomsbegreb, men herudover også om opførelsestidspunkt, bebyggelsens karakter og driften af ejendommene. Tilsvarende fremgår det af lejelovens § 9, at flere udlejede ejerlejligheder i samme ejerforening skal håndteres som en samlet udlejningsejendom, hvis de udlejede ejerlejligheder ejes af samme ejer.
Et eksempel på konsekvenserne af det udvidede ejendomsbegreb er, at to udlejningsejendomme beliggende på hvert sit matrikelnummer, skal have beregnet omkostningsbestemt leje under eet for de to ejendomme, hvis betingelserne for at anvende det udvidede ejendomsbegreb var opfyldt pr. 1. januar 1995, herunder kravet om, at de havde samme ejer, og at de på daværende tidspunkt omfattede syv eller flere beboelseslejligheder. Ejendommene skal fortsat have beregnet omkostningsbestemt leje under eet, hvis de fortsat har samme ejer.
Men det udvidede ejendomsbegreb indebærer også, at to ejendomme, som hidtil har fået beregnet omkostningsbestemt leje separat hver for sig, fordi de hidtil har haft forskellige ejere, fremover vil skulle have beregnet omkostningsbestemt leje under eet, hvis ejendommene senere – efter 1. januar 1995 – får samme ejer, Det vil dog formentlig sjældent blive tilfældet i praksis, idet man i sådanne situationer typisk vil sørge for, at ejendommene formelt har forskellige ejere i form af et selskab, selvom ejendommene indirekte ejes af samme person.
Anvendelsesområdet for det udvidede ejendomsbegreb
Det udvidede ejendomsbegreb fandtes også i den tidligere gældende boligreguleringslov – nærmere bestemt i lovens § 4a.
I den gældende lejelov er det udvidede ejendomsbegreb defineret i § 9, og – i modsætning til tidligere – er det nu klart angivet i den pågældende bestemmelse, i forhold til hvilke regler i lejeloven begrebet finder anvendelse. Det fremgår således udtrykkeligt af lejelovens § 9, at denne bestemmelse – altså det udvidede ejendomsbegreb – gælder ved anvendelsen af lejelovens kap. 3 om omkostningsbestemt leje, ved anvendelsen af §§ 105-107 om varsling af iværksættelse og ved anvendelsen af forskellige andre udtrykkeligt anførte bestemmelser.
Derimod fremgår det ikke af lejelovens § 9, at § 9 gælder ved anvendelsen af lejelovens § 46 om varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse.
Når der i lejelovens § 9 er lavet en nøje angivelse af alle de enkeltstående bestemmelser, som § 9 finder anvendelse i forhold til, må det modsætningsvis klart formodes, at § 9 ikke finder anvendelse i forhold til de regler, som ikke er nævnt.
Konsekvensen, hvis lejelovens § 9 ikke finder anvendelse i forhold til lejelovens § 46
Hvis lejelovens § 9 skal fortolkes som anført ovenfor, så får det en højest uheldig konsekvens.
Hvis en omkostningsbestemt ejendom består af to matrikler, som lejeretligt betragtes som en ejendom, fordi betingelserne for anvendelse af det udvidede ejendomsbegreb er opfyldt, så skal udgifterne i det omkostningsbestemte driftsbudget, herunder skatter og afgifter, fordeles under eet for de to ejendomme og på alle boliglejemål i de to ejendomme. Der skal således ikke sondres mellem om en driftsudgift udelukkende eller hovedsageligt kan henføres til den ene af de to matrikler – udgiften fordeles på begge matrikler i det omkostningsbestemte driftsbudget. Hvis ejendommen også indeholder erhvervsarealer – som udgør mindst 50% af det samlede bygningsareal – så kan ejendommen principielt være pålagt dækningsafgift. Denne dækningsafgift indgår også i det omkostningsbestemte driftsbudget, som i så fald vil indeholde en boligprocent, og en andel af dækningsafgiften fordeles på alle boliglejemål på begge matrikler.
På tilsvarende vis vil den omkostningsbestemte leje blive beregnet under et for alle udlejede ejerlejligheder i en restejerlejlighedsejendom – selvfølgelig forudsat at ejendommen blev kategoriseret som en omkostningsbestemt ejendom pr. 1. januar 1995 – og driftsudgifterne, herunder skatter og afgifter, vil således blive fordelt på alle ejerlejlighederne.
Det ovenfor anførte gælder, når der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse i henhold til lejelovens §§ 29 og 30, da disse bestemmelser fremgår af lejelovens kapitel 3, som lejelovens § 9, nr. 1, udtrykkeligt henviser til.
Man kan naturligvis medtage skatter og afgifter i en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, da skatter og afgifter er driftsudgifter, jf. lejelovens § 24.
Men en ejer af en omkostningsbestemt ejendom er også berettiget til at varsle lejeforhøjelse som følge af stigningerne i skatter og afgifter efter lejelovens § 46 i lejelovens kapitel 4 – og altså uden at anvende lejelovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje.
Men i sådan et tilfælde får det formentlig afgørende betydning, at lejelovens § 9 kun angiver, at § 9 finder anvendelse i forhold til lejelovens kapitel 3, men ikke angiver at § 9 finder anvendelse i forhold til lejelovens kapitel 4. Det fremgår ganske vist af lejelovens § 46, at fordeling af skatter og afgifter sker efter lejelovens §§ 27 og 28, hvis en ejendom er omfattet af lejelovens §§ 19-31, men hverken § 46, §§ 27-28 eller §§ 19-31 henviser til lejelovens § 9.
Ud fra den sproglige formulering af lejelovens § 9 må det derfor formodes, at der for omkostningsbestemte ejendomme, som er omfattet af det udvidede ejendomsbegreb, gælder et forskelligt fordelingsprincip for skatter og afgifter, alt efter om skatter og afgifter medtages i en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter lejelovens kapitel 3 eller i en skatte- og afgiftsvarsling efter lejelovens kapitel 4. På tilsvarende vis vil der gælde forskellige fordelingsprincipper afhængigt af varslingstype for ejerlejlighederne i en restejerlejlighedsejendom. Det er meget vanskeligt at argumentere for en anderledes fortolkning af lejelovens § 9 – eller for den sags skyld lejelovens § 46 – når lejelovens § 9 er formuleret så klart og præcist, som det er tilfældet.
Behov for en lovændring
Det har naturligvis ikke været intentionen med sammenskrivningen af lejeloven, at der i visse situationer skal gælde forskellige beregningsprincipper for lejeforhøjelser alt efter om der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse eller skatte- og afgiftsvarsling, da det er en temmelig håbløs retsstilling i forhold til administration af omkostningsbestemte ejendomme, som er omfattet af det udvidede ejendomsbegreb. Det er selvsagt helt uholdbart, hvis et lejemål skal bære en forskellig andel af skatter og afgifter alt efter, om der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse eller skatte- og afgiftsforhøjelse. I de – formentlig relativt få tilfælde – hvor der måtte optræde en dækningsafgift, kan det eksempelvis betyde, at der ved lejeberegningen for et lejemål skal indgå en del af dækningsafgiften, når der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse, mens dækningsafgiften ikke skal indgå, når der efterfølgende varsles skatte- og afgiftsforhøjelse.
Det kan ikke udelukkes, at et huslejenævn eller en boligret vil fortolke anvendelsesområdet for lejelovens § 9 udvidende i lyset af, at en en anvendelse af § 9 efter ordlyden vil resultere i en helt uholdbar en situation – men det er næppe sandsynligt, da det vil betyde, at bestemmelsen fortolkes direkte imod den sproglige formulering.
Det er derfor påkrævet, at der gennemføres en ændring af lejelovens § 9, således at det fremover kommer til at fremgå, at gælder samme fordelingsprincip uanset, om der varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse eller skatte- og afgiftsforhøjelse i en udlejningsejendom.
Samtidig med, at der tages initiativ til sådan en lovændring, kan der så meget passende ske en “genoplivning” af lovforslag L 33 af 5. oktober 2022 om diverse ændringer af lov om leje m.v., som bortfaldt ved udskrivelsen af det seneste folketingsvalg. Det lovforslag indeholdt forskellige mindre lovændringer, som skulle rette forskellige fejl ved sammenskrivningen af lejelovgivningen.
