Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse
Det grundlæggende princip for regulering af lejen i større udlejningsejendomme beliggende i regulerede kommuner er varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Langt hovedparten af kommunerne i Danmark er regulerede i den forstand, at de har valgt bl.a. princippet om omkostningsbestemt regulering af lejen til, og grænsen mellem de såkaldte “omkostningsbestemte ejendomme” og andre ejendomme – typisk småejendomme – er baseret på, om ejendommen omfattede 7 eller flere beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995.

Det betyder, at princippet om omkostningsbestemt lejeregulering finder anvendelse på en meget betydelig andel af udlejningsejendommene i Danmark.

Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse er – som navnet antyder – baseret på en beregning af den fremtidige leje ud fra de omkostninger, som udlejeren aktuelt har eller vil få indenfor den nærmeste fremtid. Lejereguleringen afspejler således den løbende stigning i driftsudgifterne, som udlejer har ved at drive sin udlejningsejendom.

Den ovenfor anførte beskrivelse er dog en meget kraftig forenkling af regelsættet om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

Lejelovens – og tidligere boligreguleringslovens – regler om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse er igennem årene blevet ændret utallige gange ved mere eller mindre hensigtsmæssige lovændringer, som principielt har haft til formål at beskytte lejerne. De mange lovændringer har imidlertid også medført, at lejelovens regler om omkostningsbestemt leje i dag er helt uigennemskuelige og nærmest uforståelige for personer, som ikke i en længere årrække har beskæftiget sig intensivt med omkostningsbestemt leje. Særligt reglerne om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i lejelovens §§ 29-30 er endt med at være et besynderligt regelsæt med talrige gyldighedsbetingelser og frister, som er ekstremt vanskeligt at overholde fuldt ud i praksis.

Det er muligt, at regelsættet er indført med en intention om at yde en rimelig beskyttelse til lejerne, men reglerne er blevet så komplicerede, at det efterhånden er relativt få personer – og da slet ikke de lejere, som bor i udlejningsejendommene – der forstår, hvad det er, der skal opfyldes, for at en varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse er gyldig. Man kan derfor godt få den tanke, at det primære hensyn bag den yderst komplicerede lovgivning ikke er at beskytte lejerne, men at gøre regelsættet så kompliceret, at udlejerne uafværgeligt begår fejl, når de varsler omkostningsbestemt lejeforhøjelse – eller helt opgiver at gå i gang med det, fordi at det er for kompliceret. Det betyder så i princippet også, at lejerne beskyttes, for så får udlejerne jo ikke foretaget lejereguleringer i det omfang, som de egentlig er berettiget til det, men det bør dog aldrig være formålet med lovgivningen.

Anden regulering af lejen
Der har dog også været en erkendelse i det politiske system af, at der er behov for andre reguleringsmåder i lejelovgivningen.

I 2015 (lov nr. 310 af 30. marts 2015) blev der således indført hjemmel i lejeloven og den daværende boligreguleringslov til at indgå aftaler om regulering af lejen efter nettoprisindeks. Forud herfor havde der været mulighed for at lave aftaler om en på forhånd fastsat forhøjelse af lejen i en afgrænset periode – de såkaldte trappelejeklausuler – men det blev altså erstattet af en mulighed for at lave aftaler om regulering af lejen efter den løbende udvikling i nettoprisindekset og uden en periodeafgrænsning.

Af bemærkningerne under pkt. 3.7.2.2. i lovforslaget fremgik bl.a. følgende: “Med forslaget om at udbrede muligheden for at nettoprisindeksregulere husleje til alle lejeaftaler uanset lejefastsættelsesprincip, sikres, at værdien af den aftalet leje fastholdes.” Når det i bemærkningerne anføres, at princippet udbredes til alle lejeaftaler uanset lejefastsættelsesprincip, så har det altså også været intentionen, at det skulle være muligt at indgå aftaler om nettoprisindeksering af lejen i de traditionelle omkostningsbestemte lejemål – de såkaldte § 19, stk. 1-lejemål (tidligere § 5, stk. 1-lejemål).

Der blev dog samtidig indført en ny bestemmelse, § 9 a, i den dagældende boligreguleringslov om mulighed for at overgå fra traditionel varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse til nettoprisindeksering af den omkostningsbestemte leje i 2-årige perioder, hvorefter lejen ved periodens udgang skulle nedsættes igen til den beregnede leje, hvis den skulle vise sig at være lavere. Bestemmelsen har overlevet alle de efterfølgende ændringer af lejelovgivningen, idet den nu fremgår af lejelovens § 26.

Umiddelbart kunne man mene, at det var overflødigt at indføre sådan en bestemmelse, når det i øvrigt ved samme lovændring blev gjort muligt at indgå aftaler om nettoprisindeksering i alle lejemål uanset lejefastsættelsesprincip, jf. ovenfor. Der er dog den forskel at en aftale om nettoprisindeksering netop kræver en aftale med lejeren herom, mens udlejer ensidigt kan vælge at overgå til regulering efter lejelovens § 26 overfor alle lejere uden aftale og således altså også overfor lejere, der har boet i ejendommen i en kortere eller længere periode.

Udformningen af reglen om midlertidig nettoprisindeksering i boligreguleringslovens § 9 a – som sidenhen blev til lejelovens § 26 – er dog så bureaukratisk og uden reel forståelse for, hvorledes praktisk ejendomsadministration foregår, at bestemmelsen reelt er umulig at anvende i praksis. Det er således også uklart, om der overhovedet er nogle udlejere, som på noget tidspunkt har kastet sig ud i at forsøge at foretage en lejeregulering efter lejelovens § 26.

TBB 2022.484 V
Selvom det egentlig helt fra lovforslaget fremsættelse, jf. ovenfor, burde have været klart, at der kan indgås aftaler om nettoprisindeksering af lejen i de såkaldte § 19, stk. 1-lejemål, opstod der alligevel tvivl om dette i 2019.

I 2019 blev der indbragt en tvist om lejereguleringen for et § 19, stk. 1-lejemål for et huslejenævn. I lejeaftalen var aftalt nettoprisindeksering af lejen, men huslejenævnet traf afgørelse om, at vilkåret om nettoprisindeksering skulle tilsidesættes, da det efter huslejenævnets opfattelse ikke var muligt at lave aftaler herom i sådan et lejemål. Huslejenævnets afgørelse blev anket til boligretten og sidenhen landsretten, hvor udfaldet blev, at klausulen om nettoprisindeksering af lejen blev godkendt.

Sammenskrivningen af lejelovgivningen  og en senere ændring af lejeloven
Med dommen TBB 2022.484 V burde det være klart, at lejelovgivningen er udformet således, at der kan indgås aftale om nettoprisindeksering af lejen i alle lejemålstyper, herunder i de såkaldte § 19, stk. 1-lejemål.

Ved sammenskrivningen af lejelovgivningen i 2022 gik det imidlertid galt, idet sammenskrivningen utilsigtet resulterede i, at den sammenskrevne lov blev blev udformet således, at muligheden for at aftale nettoprisindeksering af lejen i de såkaldte § 19, stk. 1-lejemål og § 19, stk. 2-lejemål, forsvandt i lejeloven.

Det afstedkom så, at der blev gennemført en ændring af lejeloven pr. 1. januar 2024, lov nr. 1793 af 28. december 2023, hvor der blev rettet op på den fejl, således at det nu igen klart fremgår af lejeloven, at der kan aftales nettoprisindeksering af lejen i alle lejemålstyper, herunder i de såkaldte § 19, stk. 1-lejemål og § 19, stk. 2-lejemål. Lejeloven er dog absolut ikke blevet nemmere at forstå ved sammenskrivningen, så det kræver en vis kyndighed at gennemskue, hvor hjemlen til det findes.

Det fremgår således nu af lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., at det kan aftales, at lejen en gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. En sådan regulering skal ikke varsles, men blot meddeles til lejeren, jf. § 53, stk. 2, 2. pkt.

§ 53 står i kapitel 4 i lejelovens kapitel 4, og kapitel 4 handler om lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v. Det betyder altså, at der er hjemmel til at indgå aftaler om nettoprisindeksering af lejen i alle lejemål, hvor lejereguleringen iøvrigt sker efter reglerne om det lejedes værdi. Der er således hjemmel til at aftale nettoprisindeksering i

    • lejemål i uregulerede kommuner
    • 80/20-lejemål
    • småhus-lejemål

For § 19, stk. 1-lejemålene og § 19, stk. 2-lejemålene er det mere vanskeligt at gennemskue, hvor hjemlen til nettoprisindeksering ligger. I lejelovens § 6, stk. 1, 1. pkt., er angivet hvilke af lejelovens regler, der alene finder anvendelse på lejemål beliggende i regulerede kommuner – og dermed altså på § 19, stk. 1-lejemålene og § 19, stk. 2-lejemålene. I lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., er så angivet hvilke af lejelovens regler, der ikke finder anvendelse på lejemål beliggende i regulerede kommuner, og her er angivet, at lejelovens § 53, stk. 1 og stk. 4, ikke gælder. Dermed kan det modsætningsvis sluttes, at lejelovens § 53, stk. 2 og stk. 3, finder anvendelse på lejemål beliggende i regulerede kommuner, og dermed er der hjemmel til at aftale nettoprisindeksering af lejen efter lejelovens § 53, stk. 2, i § 19, stk. 1-lejemålene og § 19, stk. 2-lejemålene.

Så retsstillingen i dag er, at det fremgår helt klart af lejeloven, at der kan indgås aftale om nettoprisindeksering af lejen i alle lejemålstyper uanset lejefastsættelsesprincip – således som det også blev angivet helt tilbage i 2015 i bemærkningerne til lovforslaget om indførelse af nettoprisindeksering.

Muligheden for nettoprisindeksering gør varslingsreglerne overflødige
Retsstillingen er altså således, at det er muligt at aftale nettoprisindeksering af lejen ved udlejning af enhver type lejemål uanset beliggenhed og lejemålets karakter. Hvis udlejerne konsekvent udnytter den mulighed ved genudlejning af ledige lejemål, vil antallet af lejemål, hvor der skal varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse blive reduceret løbende. Det er en udvikling, som i forvejen er i gang, hvis udlejerne foretager en gennemgribende forbedring af lejemålene og udlejer dem i henhold til § 19, stk. 2, idet der helt typisk aftales nettoprisindeksering af lejen i sådanne lejemål. Men hvis den strategi også følges ved udlejning af lejemål, som ikke kan gennemgribende forbedres, eller hvor udlejer ikke ønsker at gøre det, vil udviklingen blive forstærket, og der vil til stadighed være et mindre og mindre antal lejemål, som reguleres ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Disciplinen med varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse bliver altså stille og til en anakronistisk øvelse for så til sidst helt at forsvinde.

Samtidig vil man stadig have en lejelovgivning, hvor varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i teorien stadig er den principale lejereguleringsmetode, selvom det i praksis bliver reduceret til et besynderligt levn fra fortiden.

Man kan lige så godt tage konsekvensen af den udvikling ved at ophæve reglerne i lejeloven om varsling af omkostningsbestemt leje. Det vil selvfølgelig kræve, at der samtidig indføjes en lovhjemmel til at overgå til nettoprisindeksering af lejen for igangværende lejeaftaler, hvor der ikke er vilkår om nettoprisindeksering af lejen, således at der fortsat kan ske en løbende regulering af lejen for disse lejemål trods bortfaldet af varslingsreglerne.

Det vil medføre en betydelig forenkling af hele regelsættet om administration og drift af udlejningsejendomme, fordi lejereguleringen fremover vil kunne ske på en mere administrativt enkel måde end hidtil. Samtidig vil det have en positiv effekt på sagsbehandlingen i huslejenævnene – særligt sagsbehandlingstiden i huslejenævnene, som nogle steder har en længde, der ikke er værdig for et retssamfund. Huslejenævnene vil ikke længere skulle bruge tid på nidkært at gennemgå varslinger af omkostningsbestemte lejeforhøjelser i håb om at finde en eller anden gyldighedsbetingelse, som ikke er overholdt fuldt ud, således at udlejers varsling kan erklæres ugyldig. I stedet vil et huslejenævn kunne begrænse sin behandling af sagen til en vurdering af, om lejereguleringen er sket i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset, samt om lejereguleringen har bragt lejen for lejemålene op på et niveau, så den væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Men det kræver noget mod hos politikerne at foretage den disposition – for så skal de gøre op med deres forestilling om, at de uhyre indviklede regler om varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse indebærer en beskyttelse af lejerne. Det er dog en forestilling, som – helt som selve regelsættet – er ude af trit med virkeligheden.