Boligministeriet har sendt et udkast til en ny typeformular – Typeformular A, 10. udgave – i høring. Det er ministeriets plan, at Typeformular A, 10. udgave, skal kunne anvendes fra 1. september 2022. Det nedenfor anførte skal derfor læses med det forbehold, at den endelige version af Typeformular A, 10. udgave, kommer til at svare præcist til det offentliggjorte udkast til typeformular.

Den nuværende typeformular – Typeformular A, 9. udgave – vil dog stadig kunne anvendes til og med den 31. december 2022.

I perioden fra 1. september 2022 til 31. december 2022 vil man således kunne vælge frit imellem om man vil anvende Typeformular A, 9. udgave, eller Typeformular A, 10. udgave, men fra 1. januar 2023 vil man alene kunne anvende Typeformular A, 10. udgave. Det afgørende i forhold til datoerne, er underskriftsdatoerne på lejekontrakten.

Private udlejere skal derfor være forberedt på, at de indenfor den nærmeste fremtid skal begynde at anvende en ny typeformular. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, hvor man særligt skal passe på ved anvendelsen af den nye typeformular.

Det er dog kun ganske få steder, hvor der er lavet nogle ændringer af betydninger i den nye typeformular i forhold til den nugældende typeformular. Der er dog to steder, hvor man skal være særligt opmærksom.

§ 11 – særlige vilkår

Der er indsat en fortrykt klausul om nettoprisindeksering af lejen for lejemålet. Det vil være således, at der principielt kan aftales nettoprisindeksering af lejen for alle lejemål, herunder for de såkaldte omkostningsbestemte lejemål. Det fremgår af bemærkningerne til § 3 i  vejledningsdelen af typeformularen.

Hvis lejen skal reguleres efter nettoprisindekset, skal lejeaftalen indeholde aftalevilkår herom, men de kan netop anføres ved udfyldelse af den fortrykte klausul i typeformularen.

I to situationer skal man dog være opmærksom på, at det er en gyldighedsbetingelse for en klausul om nettoprisindeksering, at der henvises til en specifik paragraf i lejeloven. Hvis man ikke får udfyldt den fortrykte klausul i typeformularen helt korrekt i disse to situationer, vil vilkåret om nettoprisindeksering af lejen formentlig være ugyldigt.

Den ene af de situationer, hvor det gør sig gældende, er, hvis lejemålet er beliggende i lokaler, som udelukkende blev anvendt til erhvervsformål den 31. december 1991 – altså erhvervslokaler, som er blevet konverteret til boligformål efter den 31. december 1991. I disse situationer er det en gyldighedsbetingelse, at det i den fortrykte klausul i typeformularen anføres, at aftalen indgås i henhold til lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2. Man skal dog være opmærksom på, at aftaler i henhold til § 54, stk. 1, nr. 2, kun kan indgås i lejeaftaler om beboelseslejligheder og ikke i lejeaftaler om enkeltværelser.

Den anden situation – som reelt dækker over to forskellige situationer – er, hvis lejemålet er indrettet i en tagetage, der ikke blev benyttet til eller var registreret som beboelse pr. 1. september 2002, samt hvis lejemålet er indrettet i en etage, som er påbygget ejendommen, og hvor der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. I disse situationer er det en gyldighedsbetingelse, at det i den fortrykte klausul i typeformularen anføres, at aftalen indgås i henhold til lejelovens § 54, stk. 1, nr. 3. Aftaler i henhold til § 54, stk. 1, nr. 3, kan indgås i lejeaftaler om såvel beboelseslejligheder som lejeaftaler om enkeltværelser.

Den fortrykte klausul i typeformularen er udformet således, at det tydeligt fremgår, at der skal anføres den relevante henvisning til lejelovens § 54, hvis lejeaftalen falder ind under en af de ovenfor beskrevne situationer.

Ikke krav om skriftlig opsigelse fra lejer

Lejeloven indeholder ikke krav om, at lejers eventuelle opsigelse af en lejeaftale skal ske skriftligt – lejelovens § 176, stk. 1, kræver kun, at udlejers opsigelse skal være skriftlig.

I Typeformular A, 9. udgave, er der imidlertid et fortrykt vilkår om, at lejers opsigelse skal ske skriftligt, og derfor gælder der et skriftlighedskrav for lejers opsigelse, hvis lejeaftalen er indgået på denne typeformular.

Dette fortrykte vilkår er imidlertid ikke overført til Typeformular A, 10. udgave. Det betyder, at en lejer principielt kan opsige sin lejeaftale mundtligt, hvis man indgår lejeaftalen på den nye typeformular og ikke anfører et vilkår om skriftlighed i lejeaftalen.

Det er ikke særlig hensigtsmæssigt, da det naturligvis bør være således, at lejer skal fremsende en skriftlig opsigelse til udlejer. I den sammenhæng er det vigtigt at bemærke, at en e-mail også opfylder kravet til skriftlighed, og en lejer vil således stadig kunne opsige lejeaftalen pr. mail, selvom udlejer i lejekontrakten har indføjet et vilkår om, at opsigelse skal ske skriftligt.

Når udlejer udfylder Typeformular A, 10. udgave, bør der derfor i typeformularens § 11 indføjes følgende passus:

“Lejers eventuelle opsigelse af lejeaftalen skal ske skriftligt.”

Det skal for god ordens skyld anføres, at en eventuel indsigelse fra lejer imod en opsigelse fra udlejers side ikke kan fremsendes pr. e-mail. Årsagen hertil er, at det fremgår udtrykkeligt af lejelovens § 13, at meddelelser efter bl.a. § 176 ikke kan afgives som digitale dokumenter.

11. juli 2021